Les sociétés civiles sont des sociétés de personnes, c'est-à-dire des sociétés où les considérations de personnes sont déterminantes.

La Société Civile Immobilière (SCI) permet une gestion organisée et facilitée d'un patrimoine immobilier commun (personnel ou professionnel). 

Une SCI peut être créée par des personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier ou gérer un bien immobilier existant.

SCI nécessite au minimum deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Au moment de la création de la SCI les associés doivent disposer d'un capital social de départ dont le montant est librement fixé par ces derniers. Parallèlement, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles au montant du capital qu'il a apporté. 

Quels sont les différents types de SCI ?

- La SCI à capital fixe (pour acquérir un bien immobilier),

- La SCI familiale (regroupe des membres d'une même famille en vu de conserver un bien immobilier ou en faciliter la transmission),

- La SCI de contruction-vente (construire des biens immobiliers en vue de les revendre),

- La SCI d'attribution (chaque associé souhait devenir propriétaire d'un lot d'un immeuble entre plusieurs associés),

- La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier (pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif).

Recourir à une SCI en vue d'acquérir un bien immobilier offre plusieurs avantages.

D'une part, aucun des associés ne détient directement le bien immobilier. En effet, chaque associé détient seulement des parts sociales. Aussi, si un des associés souhaite vendre, il pourra vendre ses parts sociales soit aux autres associés, soit à un tiers qui souhaite investir dans la SCI.

Le patrimoine immobilier de chaque associé est ainsi mieux préservé contre les éventuelles poursuites judiciaires de leurs créanciers.

D'autre part, créer une SCI permet de simplifier la gestion du bien immobilier. Dans le cadre d'une SCI, il est tout à fait possible de nommer un gérant disposant des pleins pouvoir afin de gérer la société dans son intérêt. Par ailleurs, les statuts de la SCI peuvent prévoir différents types de majorités requises en fonction des décisions à prendre.

De même, la SCI présente un réel intérêt d'un point de vue fiscal. Elle permet de recourir à divers procédés tels que l'abattement, la décote ou le passif de la société pour diminuer les droits de succession lors de la transmission de ce bien.

Enfin, la SCI jouit d'une grande liberté en ce qui concerne la rédaction des statuts.

La SCI présente néanmoins de nombreux inconvénients et risques.

Certains aspects administratifs et juridiques de la SCI sont assez difficiles à mettre en place. C'est notamment le cas au moment de l'inscription au registre des sociétés.

La création d'une SCI représente, par ailleurs, un coût qu'il importe de prendre en considération, d'autant plus qu'à chaque modification de statuts lors de la désignation d'un nouveau gérant engendre de nouveaux frais.

Il est par conséquent important de bien rédiger les statuts, car en cas de mésentente entre associés, des statuts mal rédigés peuvent conduire à un blocage de décision et entraver le bon fonctionnement de la SCI.

Par ailleurs, il importe de tenir compte qu'il est quasiment impossible de revendre des parts sociales à un tiers sans l'accord préalable des autres associés.

Créer une SCI implique par ailleurs, des obligations comptables et fiscales pour ses associés. En effet, ils doivent se réunir au minimum une fois par an au cours d'une assemblée générale afin de discuter des décisions à prendre et ils doivent par la suite rédiger un procès-verbal. 

Enfin, la responsabilité des associés est illimitée. Aussi, en cas de dette de la SCI, chaque associé devra rembourser à hauteur du pourcentage de parts sociales qu'il possède dans la SCI.

Notons qu' un associé qui décide de vendre toutes ses parts sociales reste malgré tout responsable des dettes de la société, et cela, pendant les 5 ans qui suivent la cession des parts. 

Quel est le régime fiscal applicable à la SCI ?

En principe, les bénéfices tirés de la SCI et distribués entre associés sont soumis à l'Impôt sur le Revenu.

Par contre, les SCI qui exercent, dans les faits, une activité commerciale sont soumises à l'Impôt sur les Sociétés (sauf s'il en est décidé autrement dans les statuts).

Quelles sont les formalités à remplir pour pouvoir créer une SCI ?

- Pour pouvoir créer une SCI, il faut au minimum deux associés (personnes physiques ou personnes morales).

- Il important de déterminer de quoi sera constitué le capital social de la SCI.

- Il est essentiel que les statuts de la SCI soient bien rédigés.

- Il est conseillé d'ouvrir un compte bancaire et y déposer les fonds du capital.

- Faire une publication dans un journal d'annonce légale.

- Déposer un dossier au greffe du Tribunal de commerce afin d'obtenir le Kbis de la SCI.

Comment créer sa société en ligne ?

Il est désormais possible de faire toutes les démarches en ligne pour créer sa société.

Pour ce faire, il vous suffit de répondre au questionnaire en ligne en quelques minutes.

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